随着“租购并举”住房制度的推进，租赁市场受到了前所未有的重视。万科希望将玉田模式在多个城中村中复制，形成一个庞大的社区运营板块，纳入其整体的物业管理、长租公寓、社区商业业务之中，最终成为全国最大的社区运营商之一。

　　10月17日，深圳出台了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《意见》），大力支持发展租赁市场。

　　《意见》提出，允许城中村综合整治并改造成租赁住房。这将成为发展租赁市场多渠道、多主体供应的重要来源。

　　从小渔村成长为国际大都市的深圳，辖区内遍布着密密麻麻的城中村、握手楼。这里，也是众多初到深圳的年轻人的落脚点。

　　至今，仍有将近一半人口居住在城中村。这里，一面是城市综合管理的痛点，一面却又隐藏着巨大的商机：物管、出租，以及社区商业服务等。

　　万科等房企敏锐地捕捉到了这个机会。9月29日，深圳万科进入玉田社区，进行统一租赁和运营管理的尝试，当日已与部分村民正式签约。

　　未来，万科希望将这一模式在多个城中村中复制，形成一个庞大的社区运营板块，纳入其整体的物业管理、长租公寓、社区商业业务之中，最终成为全国最大的社区运营商之一。

玉田试验

　　9月29日，深圳万科与福田区南园街道玉田社区部分业主就物业托管签约，3位业主代表相继与万科旗下城中村改造的专业公司——万村发展有限公司法定代表人签约，标志着福田区乃至深圳市城中村管理模式又迈出了改革创新的一步。

　　接下来，玉田社区部分村民将旗下物业统一出租给万科，在经过统一改造后，万科将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。

　　玉田社区位于上步南路以东、埔尾村以西、东园路以北、南园路以南，由祠堂村和向东围2个自然村组成，现有110栋居民楼。而整个上步片区受华强商圈、南园路商业带、罗湖商业区金融区辐射，交通发达，配套完善，人流量大，地段价值高，区位优势明显。

　　据上步股份公司玉田分公司办公室主任梁荣国介绍，玉田社区内的居民楼大多是1995年左右竣工，历经二十多年的风雨，物业渐趋“老龄化”，楼宇普遍进入保养的高峰期。与此同时，城中村由于建筑间距小、通道窄，基础消防设施不足，火灾隐患种类多、存量大，消防安全问题也成为了长期悬在居民头顶的一把利剑。

　　在传统的城中村租赁中，村民自己的房屋自己出租，基本是散租的模式，每家也是自我管理，村集体难以提供统一的消防、安护等设施。

　　万科“进村”后，将对接手的玉田社区部分物业进行统一全方位的升级改造，包括对基础设施及环境进行提升、美化公共界面、优化公共步行体验及活动空间，进行房屋界面及内部改造装修，植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式。

　　但同时，万科方面亦指出，城中村每栋楼都是私宅，公共区域仅为公共道路及停车场，未经村民同意，物业管理无法覆盖消防、燃气事故高发的私宅内部，安全隐患无法彻底消除。

　　对此，万科将对已接手的城中村私宅进行改造升级，降低安全隐患后方对外出租；提供全方位专业服务，承担安全主体责任。

　　通过将物业统一出租的方式，将物业交给专业的社会企业，由后者进行升级改造后，进行统一的经营管理，这在深圳乃至全国城中村管理中，都是首例。

　　这一合作模式，被万科称为“统租运营+物业管理+综合整治”，也是政企合作进行城中村综合改造整治的新模式。

　　玉田村经改造升级后的第一批样板房、示范楼，将于今年底前建设完工。除了玉田村之外，万科还在龙岗区坂田街道新围仔村设立了“综合经营办公室”。

政企合作

　　在玉田模式中，既有万科这家企业的业务发展需求，亦有政府的推动和助力，两者不可缺一。

　　2017年，福田区委区政府聚焦“城市综合治理”，深入开展“新城中村计划”。7月份以来，南园街道已对五个城中村15栋安全隐患问题突出的楼宇进行了清空。

　　与此同时，上步股份公司玉田分公司正式启动品牌物管引进工作，并迅速在居民内部引起强烈反响。

　　据玉田分公司工作人员介绍，今年7月，分公司把遴选出的7家社会企业向村民进行公告，村民一致选出了深圳市万村发展有限公司作为签约的首选。